「股票300136」南昌紧急叫停新楼市,被住房和城乡建设部列入楼市重点监控名单

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在“不炒房”的大背景下,正在准备适度放松楼市的江西省会城市南昌,引发监管部门约谈,被要求撤回新的房地产政策文件,并立即纠正。

住房和城乡建设部将南昌列为房地产市场重点监控名单

3月24日,南昌市人民政府办公室发布了《关于扩大全市工业经济总量的若干政策措施》(以下简称《若干政策措施》)等5个行业通知,其中《促进全市房地产市场稳定健康发展的若干政策措施》对宅基地供应、购房政策、人才住房扶持、房屋销售限价定价机制、商品房预售资金监管等9个方面进行了调整。原实施时间为2023年4月20日至12月31日。

但是,这项政策中的一些条款与稳定地价、房价和预期的要求不一致。3月25日,江西省立即采取措施,省政府负责同志代表省政府主要负责同志约谈南昌市政府主要负责同志,责令南昌市立即纠正,消除负面影响,确保市场稳定。

同日,住房和城乡建设部(以下简称“住房和城乡建设部”)和江西省政府通过视频会议召开会议,要求江西省和南昌市提高政治地位,牢牢把握房屋是用于居住,不是用于投机的立场,不要把房地产作为刺激经济的短期手段,坚持对房地产坚定不移的调控, 确保实现稳定的地价、稳定的房价和稳定的预期,努力解决大城市突出的住房问题。

同时,住房和城乡建设部将南昌列为房地产市场监测重点城市,加强了对南昌房地产市场的监督管理。据悉,住房和城乡建设部已派出监督小组赴南昌进行现场监督。

迄今为止,与此前的沪、深、杭、锡、成、xi相比,住房和城乡建设部已经在2021年对7个城市的房地产市场进行了监管。

什么是“大南昌都市区同等购房权”

根据《若干政策措施》,南昌将推出“大南昌都市区平等购房权”,促进购房资源流通。

新政还在房价和地价层面放松了楼市。这些包括改变“限定房价和竞争性地价”的单一土地出让方式,重点发展地区或出让房价和地价不限的土地;对于临时放宽新建商品房预售条件,预售资金监管比例将分别从50%和60%调整为20%和30%。

58房研院院长张博对《第一财经分析》表示,南昌出台的9项新政策大多是有序的市场调控,有利于人才引进。但也要注意的是,在新政中,一些与房价、地价相关的内容违背了“三个稳定”的要求,这是这一政策紧急退出的主要原因。

他还认为,“都市区同等购房权”的提出,允许非本地居民凭税务或社保证明按本地购房政策购房,将大大增加南昌的实际购买力,不利于楼市稳定,甚至引发房地产投机。

所谓“大南昌都市区同等购房权”,具体来说,福州市南昌市、九江市、临川区、东乡区,宜春市凤城市、樟树市、高安市、静安县,上饶市奉新县、沭阳县、余干县、万年县,享受当地户籍人口购房政策;在大南昌都市区等地缴纳的个人所得税或社会保险(城镇社会保险)证明为当地缴纳证明,非本地居民凭纳税证明或社保证明可按当地购房政策购房。

广东省住房政策研究中心首席研究员李对CBN表示,这一政策是变相支持楼市,甚至通过大都市区规划、放宽周边落户政策和人才政策来刺激楼市。“如果实施,会向市场和社会发出不好的信号,增加和加快南昌周边人口在南昌购房的需求。这显然违反了‘短期内不把房地产作为刺激经济的手段’。”他说。

为什么要支撑市场

李进一步解释说,自去年以来,南昌的房地产市场一直相对疲软,新房和二手房的成交量大幅下降。成交量方面,新房方面,根据益居研究院的相关数据,去年1-11月,在监测到的全国40个城市新建商品住宅同比增速中,南昌新房成交量同比下降27%,年末排名40;二手房方面,国家政策研究所相关研究报告显示,去年1-11月南昌二手房成交量和价格均有所下降。其中,总成交19037台,同比下降24.5%。

进入2021年后,南昌楼市依然低迷。国家统计局的数据显示,2月份南昌市新房和二手房均价低于全国平均水平。其中,新房价格方面,南昌2月份上涨0.1%,增速较上月下降0.2个百分点;在二手房价格上,南昌很少有负值,2月份环比下降0.1%,增速较上月下降0.6个百分点。

为了增加对住房的潜在需求,在撤回的《若干政策措施》中规定,将实施“在大都市地区购买住房的同等权利”。易居研究院智库中心主任严跃进表示,如果放开南昌大都市区限购,将吸引更多的大都市区居民来南昌购房,南昌楼市将成为最大受益者。数据显示,截至2018年,大南昌都市区登记人口约为1886万人,其中不含南昌的登记人口为1354万人。同时,根据现行政策,大南昌都市区非户籍人口也实行社保年限互认。这意味着如果放开大都市区限购,南昌潜在买家数量将大幅上升。

他还认为,这与南昌“强省”的目的密切相关。《大南昌都市圈发展规划(2019-2025)》称,南昌经济总量小,南昌市在全省的主导作用不足;区域内一体化和互补性不足;周边省会城市都市区的经济社会发展水平明显高于大南昌都市区,这是南昌目前发展中存在的主要问题,亟待克服。

“但不可否认的是,这项政策也会诱发当地房地产企业和中介机构的投机行为,并可能导致南昌房地产市场异常升温。因此,紧急撤销该政策是合理的。”颜跃进说。

李认为,在过去两年里,许多地方都试图通过大都市规划来变相刺激房地产市场。比如2020年底,广州七个周边区最新的落户政策,南京四个周边区新的落户政策,在某种程度上都有类似的含义。“此前疫情期间,当地楼市相对稳定,这些政策可能会通过。目前各地楼市普遍收紧,不断加大调控力度。在这种背景下,当城市发布放松楼市调控的信号,出台相对明确的政策时,必然会被监管部门叫停。”他说。

对于近期楼市调控趋势,李认为,从近期成都、和南昌的政策来看,调控决心明显增强。这也意味着,目前的楼市调控政策将比去年下半年更加严格。


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