兰格研究:房地产钢铁需要建立一个长期的顶部 灰犀牛事件是什么意思

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2020年,疫情过后,房地产市场迅速回暖,商品房销售规模和开发投资同比实现正增长,整体回弹力超过市场预期。

商品房年销售面积17.6亿平方米,比上年增长2.6%;房地产开发投资14.1万亿元,比上年增长7.0%,增速较2019年下降2.9个百分点,为连续四年上行后首次回落;新开工住房面积22.4亿平方米,下降1.2%,连续四年正增长后首次回落;房地产开发企业住房建筑面积92.7亿平方米,比上年增长3.7%,增速比上年下降5.0个百分点。

房地产投资今年将继续增长

2020年,房地产销售和投资同比呈正增长,主要得益于中央政府出台的一系列经济调整政策,货币环境相对宽松。与此同时,放开了许多结算限制,叠加了房企的折扣和促销,加速了潜在需求的释放。

2021年,经济将复苏,居民购买力将提高。房地产企业会为了促进资金回笼而加快销售,而负面因素包括流动性紧缩倾向,银行贷款集中管理会造成房贷压力下降。在综合影响下,销售规模可能是稳定的、下降的,呈现出前高后低的趋势。

房地产投资方面,主要由购地支出和建安支出组成。随着融资监管的加强,预计后期房地产开发企业的土地购买量将逐步下降,新开工面积可能会略有调整,在建项目建设进度将加快,企业将积极推动房屋竣工,年度开发投资预计将继续增长。

去杠杆化将行业推向一个新阶段

2020年8月,中国人民银行党委书记、银监会主席郭树清撰文指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。同月,住房和城乡建设部、中国人民银行召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监控和融资管理规则,即所谓的“三条红线”。

2020年底,中国人民银行、银监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》,要求在中国境内设立的中资法人银行金融机构的房地产贷款余额和个人住房贷款余额比例不得超过中国人民银行、银监会确定的相应上限。

三条红线和房地产贷款的集中管理是市场供求两端的双向资本监管,旨在控制风险,促进行业去杠杆化,弱化行业的金融属性,抑制杠杆驱动的行业增长,房地产行业发展将进入新阶段。

市场进入高平台期

2017年全国商品房销售面积接近17亿平方米,增速明显放缓。2019年,销售规模连续三年保持在17亿平方米左右。2020年,销售面积会再创新高,但只会略有增加,这是在房地产企业宽松货币和大力推广的基础上实现的。

中国房地产市场经历了20年需求持续上升的周期,商品房销售面积从2001年的2亿平方米增加到17亿平方米。展望长期,兰格钢铁研究中心认为,房地产市场需求可能进入高平台期,或将迎来销售拐点。

首先,影响房地产长期需求的两大因素是城市化和人口。中国城市化率的快速增长加速了商品房需求的释放,在过去20年里造成了房地产市场的大繁荣周期。但目前城镇化率在放缓,老龄化在加速,结婚人数在持续下降。这两个因素都削弱了商品房需求的驱动力。

其次,中国正在推进经济发展方式的转变,经济增长将受到科技创新和市场化改革等因素的驱动。政府不再把房地产作为刺激经济的短期手段,房地产地位弱化。随着城市化和人口的弱化,拉动房地产需求的边际效应越来越低。

对钢铁的需求将建立一个长期高点

目前,房地产建设项目的建设规模很大。今年,开发企业将推进竣工,加快建设进度,房地产建设对钢材的需求将保持弹性。

从长远来看,房地产市场可能已经进入高平台期,正处于构建长期顶层的过程中。合理的供求关系会削弱房地产市场的周期性波动,房地产建设的钢铁需求可能会建立长期的顶部。

但住房和城乡建设部等部门在2020年8月底发布了《关于加快新型建筑产业化发展的若干意见》,指出大力发展钢结构,推广预制混凝土建筑,可能会增加单位建筑面积的用钢量,有利于房地产建设的钢材需要保持韧性。


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