春季会不会出现一波地产股? 美国楼市

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作者| 707的牛

数据支持|毕达哥拉斯大数据

资料来源|格龙会研究(ID:glh _ tushuaijing)

最近团团股份似乎出现了解体的迹象,银行地产在整体下滑的市场中表现不错。许多投资者都想知道市场是否即将结束。现在a股日成交量已经超过一万亿。很难说市场会戛然而止,但不同行业之间有很大的差异。

那么被市场诟病,被低估的地产股还有机会吗?市场风格会改变吗?基本面上有没有反转逻辑?

1.房地产有多惨

以a股机构消费板块为例,年初以来涨幅基本超过20%。其中,烈酒和酒精中毒在两个月内增加了100%。当然,这个涨幅有些夸张,但一般消费类股也有15%。

类似的行业还包括医药、光伏和新能源汽车;只有大金融部门表现不佳;最近经纪、银行、保险等行业的一些龙头公司也表现出色。

只有房地产板块还是绿色的,最难受的是华夏幸福和中南建设的跌幅已经超过10%。地产股的独立市场让人觉得其实是牛市。今年只有万科等少数公司勉强实现正回报。

抱团股的行情能维持多久?地产股能否迎来一波反转?这是目前市场非常愿意回答的问题。但一大早,因地产股估值低而不断买入的投资者也是一路割韭菜。投资地产股的股东真的很惨。他们不仅错过了春季市场,还不敢换手买入其他板块。他们总是处于被动状态,只能呆呆地看着。

大金融板块没有比房地产更糟糕的了。2020年4月以来,银行股至少走出了上涨趋势,银行指数上涨20%。券商板块自2020年6、7月以来一直处于横盘震荡阶段,但近期表现好于地产股。

说实话,其他板块的估值已经很高了。只有大的金融板块才能下去,但这样的公司可能长时间不涨,也可能跌,所以持股体验不会太好;除非你能找到个股的确定性反转逻辑。

2.确定性反转逻辑

想找到地产股的反转逻辑,短期内只能找到一个:2021年第一季度销售数据大幅反弹。由于2020年第一季度疫情的影响,销售呈现负增长,今年第一季度的销售数据必然会成为推动股价的因素。

今年一季度的销售业绩还没有出来,但是2020年的销售数据已经出来了。这个销售业绩怎么样?老实说,1-12月的累计销售增长率可以保持两位数的增长,仍然非常强劲,有弹性。由于疫情的影响,第一季度的销售额被完全挽救,第二季度处于微弱的复苏状态。第三季度整体业绩上升至全年巅峰。第四季度,10月和11月增速开始放缓,12月房地产百强企业销售业绩同比增长20.6%。

全年房地产企业去供步伐整体后移,包括竣工周期放缓,12月份的步伐仍在加快。但2020年全年,只有恒大、金茂、滨江等公司销售业绩突出,年销售目标在90%-100%之间的房地产企业数量较2019年大幅增加,整体情况不及预期。

超过销售目标并保持目标增长率在两位数以上的公司值得特别关注。因为快速的解售有利于缓解房企的财务压力,虽然不需要增加征地,但可以帮助公司加快竣工周期,也有利于房企业绩的释放,也会得到市场的认可。

3.以后会怎么样

“活而不投机”将是未来很长一段时间的主旋律。8月20日,住房和城乡建设部、央行召开重点房企座谈会,公布房企融资“三条红线”。三条红线要求房企:1。不含预付款后的资产负债率不超过70%;2.净负债率不超过100%;3.现金负债率不得低于1倍。

三条红线过后,各房企忙着减债。加大销售力度,把市场推开,也是降低杠杆的一种方式。未来土地市场降温,低负债的龙头房企很容易获得廉价的土地储备。

政策有利于领先的房地产企业,促进行业集中度是一个长期的逻辑。当然,房地产企业销售业绩的快速增长也有利于降低负债率。从1月到12月的累计销售额来看,突出的是中国金茂同比增长39%,龙光集团增长56%,滨江集团增长22%,招商局蛇口增长26%,万科增长11%,金科增长24%。

从12月份的月销售额来看,销售额同比增长较快的房地产企业有万科72%,中国海外发展73%,华润置地147%,招商局蛇口63%,中国金茂86%。而且这些公司的累计销售增长率和月销售增长率都是两位数增长,排名靠前。

当这些公司受到疫情影响时,增长速度比行业平均水平和大多数公司都要快。国内疫情得到控制后,销售实力强劲反弹。在行业顺周期时,这类公司的业绩增速也是最快的,值得长期关注。

但现在是持续反周期政策的阶段,逻辑可能和以前不一样。我们也可以看到,高负债率、高融资成本的房企的没落也很惨。相反,保利、万科等负债率低、资金成本优势大的房地产开发商,可以平稳行业周期波动,大资金也更倾向于收购这些公司。

所以龙头地产企业是大资本长期看好的对象,其他二线地产企业不会配置太多。毕竟弹性指标在顺周期表现更好,地产股的行情更有可能发生在增速稳定的龙头地产企业。


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