「jdf」政府工作报告明确指出,新型城镇化目标房地产将迎来多元化发展机遇

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新型城镇化再次成为两会关键词。在今年的两会上,提出了新型城镇化的新阶段目标。2021年3月5日发布的政府工作报告明确指出,“十四五”期间(2021-2025年),我国常住人口城市化率将提高到65%。

那么,在当前形势下,如何进一步推进城镇化,提高发展质量呢?新型城镇化下房地产行业面临哪些新的历史机遇?

推进新型城镇化战略,扩大城市群和都市圈

3月5日,李克强总理在政府工作报告中指出,“十四五”期间,将进一步推进以人为本的新型城镇化战略,居民人口城镇化率提高到65%,城市群和大都市圈将得到发展和扩大,城市更新行动将得到实施,住房市场体系和住房保障体系将得到完善,城镇化发展质量将得到提高。

回顾过去三年的政府工作报告,推进新型城镇化正有序推进:从2019年“做好农业人口转移落户工作,推进城镇基本公共服务覆盖常住人口”,到2020年“充分发挥中心城市和城市群综合带动作用,培育产业,增加就业”,再到今年“提高城镇化发展质量”,“城镇化”每年都将迎来新的发展阶段。

事实上,从数字上看,中国经历了改革开放以来世界上最大的城市化进程。据国家统计局统计,1978年至2019年,中国城镇常住人口从1.72亿增加到8.48亿,城市化率从17.92%上升到60.6%。

今年,政府工作报告不仅为“十四五”期间新型城镇化提出了更具体的发展指标——常住人口城市化率提高到65%,还提出发展重点应是加强城市群和大都市圈建设,实施城市更新行动,完善住房市场体系和住房保障体系,为新型城镇化高质量发展指明了方向。

全国人大代表、中南集团董事局主席陈锦石表示,鉴于新型城镇化建设中城市群和都市圈的扩张,大、小城市公共设施差异巨大,住房供需结构失衡,小城市人口外流、住房过剩,大城市流动人口和新市民住房需求难以满足,差距巨大。

对此,陈锦石提出了具体建议,一方面要加强城市群和大都市区的顶层总体规划,通过加强三大法规的整合,开放城市群和大都市区的公共基础设施,加强大城市对圈内中小城市的辐射;另一方面,允许大城市与周边县市、城乡建立联动,增加大城市辐射的周边中小城市的住房供给,分担大城市的住房压力,化解供需矛盾,同时促进周边小城市的发展。

“城市群和大都市地区的公共设施一体化,大城市享受医疗和教育等配套资源政策;参考澳门的横琴模式和北京的雄安模式,探索更多这样的试点。”陈锦石说。

关于“实施城市更新行动,完善住房市场体系和保障体系”的表述,中泰证券(600918)研究所政策组首席分析师、上海财经大学公共政策与治理研究所首席经济学家杨昌解释说,“城市更新更多的是股票。完善住房市场体系和保障体系,特别是促进共有产权住房,预计将进一步增加,这对城市化发展至关重要。”

核心城市群优势明显,房地产发展机遇多元化

对于房地产行业来说,加快新型城镇化也蕴含着新的历史机遇。

“房屋、办公室和文化、医疗、消费和娱乐等房地产设施可以为城市化的生产方式和生活方式提供必要的基础设施,提高城市化率将创造更多的房地产需求,因此加快城市化率必然会为房地产发展带来更多的机会。”陈锦石在接受新京报记者采访时说。

陈锦石认为,首先是住房企业布局的变化。“未来住房需求的增长主要是在大都市地区和新的城市集群。因此,完善住房制度建设的重点也是大都市区和城市群,包括新建住房和服务设施的建设和引导,以及对其原有设施的价值认识、资源协调、功能调整、改造和升级。建议在发挥社会主体积极性的基础上,国家可以在集群内不同区域的主体地位和协调机制中发挥更大的作用。”

壳牌研究院认为,在城市化进程中,人口将加速向京津冀、粤港澳、长三角、成渝等核心城市群集聚,房地产市场份额将同时向核心城市群集聚。这些地区受到强劲的住房需求的支撑,其市场表现将优于其他地区。

“对于房地产行业来说,能否顺应人口集中的趋势,是决定房企未来发展空间的重要因素。”杨昌说。

光大证券的一份研究报告指出,随着新型城镇化的深入,房地产行业将面临多元化的发展机遇。“政府要完善住房保障体系,增加大城市的出租屋,房企要充分发挥品牌和客户群优势,积极切入存量运营(如长租公寓)和生活服务(如物业服务),积极承担必要的社会责任,同时也要探索多元化发展机遇。”

“但是房地产开发必须坚持‘房子是用来居住的,不是用来投机的’的方向。追求更好的生活需要稳定健康的环境。所以行业和企业只有更好的把握国家政策的导向。历史机遇。”陈锦石补充道。

帮助新市民和年轻人解决城市化进程中的住房问题

在新型城镇化进程中,如何让人们安居乐业成为关键。因此,在城市化进程中,解决住房问题成为两个协会关注的焦点。

人口越来越向一线二线核心城市汇聚。如何解决大城市的住房问题?李克强总理在政府工作报告中指出,要解决大城市突出的住房问题,要通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等方式,切实增加经济适用房和公租房的供应,规范长期租赁市场,减轻租赁住房的税收负担,帮助新市民和青年尽最大努力缓解住房困难。

对此,58住房研究所所长张博认为,在解决大城市住房问题时,政府工作报告中提到了增加共有产权住房的供应。以前在2018年政府工作报告中提到要开发共有产权的住房,现在又出现在政府工作报告中,表述从“开发”到“增加”。

“未来,共有房产的成交量会越来越大,从一线覆盖到更多的二三线城市,尤其是二线城市。此外,随着共有房产的覆盖面不断扩大,它还将对促进房价和整个市场的稳定发挥重要作用。”张博说。

对于城市化进程中涌入的新公民,2021年政府工作报告也强调帮助新公民和年轻人缓解住房困难。对此,中国社会科学院财经研究所住房大数据项目组组长邹解释说,“这也意味着,在供给方面,这类人将有更多的倾向。”

“解决新市民的住房问题也将是城市人才战略的一个重要方面,有利于城市人才的引进和稳定。目前,许多城市已经逐步将新市民纳入住房保障体系。虽然这个比例还是比较低,但是以后应该会有更多的政策来保障这部分人的住房。”邹进一步说:

在新的城市化进程中,随着城市群和大都市地区的增长,人口流入也从一二线城市向周边中小城市蔓延。对此,陈锦石建议,“增加大城市辐射的周边中小城市的住房供应,分担大城市的住房压力。解决供需矛盾,同时带动周边小城市发展。”


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